Si vous voulez investir dans l’immobilier via la SCI (Société Civile Immobilière), l’idéal serait de choisir celle qui est imposée à l’IR (Impôt sur le Revenu). Ainsi, vous pourrez opter pour une imposition au régime réel ou celle au régime micro-foncier. Vous n’aurez pas à supporter certaines charges et vous n’aurez pas besoin de payer les services d’un expert-comptable. La comptabilité est dite simplifiée ici. Par ailleurs, vous bénéficierez d’une exonération totale de plus-value de cession lorsque vous gardez votre bien pendant un certain nombre d’années. Plus de détails sur cette imposition dans ce billet.
Comment est obtenue la plus-value de cession d’un bien immobilier ?
La plus-value que vous obtiendrez après avoir cédé vos immeubles en SCI à l’IR est soumise au régime des particuliers. Pour l’obtenir, vous aurez à déduire le prix de cession du bien immobilier de son d’acquisition. Il faut dire qu’avant que cette cession ne puisse être faite, tous les associés de la SCI doivent acquiescer. La décision doit être prise lors d’une Assemblée Générale ordinaire ou même extraordinaire.
Tout cela se fera dans le respect des statuts de la Société Civile Immobilière. Une fois la décision de cession prise, il faudra laisser un écrit qui servira de preuve. Dans ce cas, un procès-verbal d’assemblée générale sera rédigé. Cependant, il faut savoir que la plus-value qui sera réalisée sera soumise à un IR dans certaines conditions.
Les abattements
Avant de connaître véritablement la plus-value qui sera imposée dans le cas d’espèce, il faudra appliquer des abattements à la SCI. Ces derniers dépendront de la durée de détention de l’immeuble. À partir de la sixième année de conservation du bien immobilier, l’abattement est de 6 %. C’est le même taux qui sera appliqué jusqu’à la vingt-et-unième année dans laquelle vous détiendriez le bien immobilier. Dans la vingt-deuxième année, le taux d’abattement pour la conservation du bien est de 4 %. Pour les plus-values que vous pourrez faire après cette année, il faut savoir que vous serez dispensé de payer l’IR.
Il faut aussi savoir que vos plus-values vont être également soumises à des prélèvements sociaux. Les prélèvements de solidarité, la CRDS, la CSG sont quelques exemples. L’abattement permet de connaître le montant desdites plus-values. Si vous conservez le bien pendant plus de cinq ans, sachez qu’à partir de la sixième année, le taux d’abattement qui s’y appliquera est de 1,65 %. Il en sera ainsi jusqu’à la vingt-et-unième année de détention du bien immobilier.
Pour la vingt-deuxième année, l’abattement qui s’applique est de 1,60 %. Pour chaque année qui suivra, il est fixé à 9 %, et ce, jusqu’à la trentième année. Après trente années de détention de bien immobilier, votre SCI ne plus soumis à ces prélèvements.
Le montant de l’impôt
Après que les abattements soient pris en compte, le taux d’impôt sur le revenu qui sera appliqué à la plus-value nette obtenue est 19 %. Le taux de prélèvements sociaux qui y sera appliqué est 17,2 %. En somme, le taux qui s’appliquera à la plus-value nette est 36,2 %. Du point de vue fiscal, il est avantageux pour vous de détenir votre bien immobilier pendant 22 ans.
De cette façon, vous n’aurez pas à payer l’IR sur vos plus-values pouvant découler de la vente de vos biens immobiliers. Si vous n’avez aucune envie d’être soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux, vous devez attendre trois décennies tout au moins avant de penser à la cession de vos biens immobiliers.
Toutefois, lorsque vous obtenez une plus-value dont la valeur est supérieure à 50 000 euros, vous serez soumis à une surtaxe. Cette dernière va dépendre de la plus-value réalisée après que le seuil des 50 000 euros soit franchi. Néanmoins, vous devez savoir que le taux varie de 2 % à 6 %.
Les cas où le bien est exonéré d’impôts
Il est important de notifier que si l’immeuble est mis à la disposition d’un des actionnaires de la SCI au titre de résidence principale, les plus-values qui seront réalisées ne seront pas soumises à l’IR. Il en est de même lorsque les immeubles sont cédés au profit d’un organisme de logement social. La plus-value faite sur les biens cédés à une entreprise qui s’occupera de la construction et de la location des logements sociaux à de tierces personnes est exonérée d’IR.
Il faut aussi noter que la plus-value réalisée après la cession d’un bien lors d’un remembrement rural n’est pas soumise à l’IR. Dans le même ordre d’idée, lorsque le bien est vendu à prix inférieur à 15 000 euros, la plus-value réalisée bénéficie d’une exonération. Si vous vous retrouvez dans l’un de ces cas, vous n’aurez pas besoin d’attendre 22 ans avant de vendre votre bien en SCI pour être exonéré d’IR.
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