L’immobilier locatif fait partie des secteurs d’investissement préférés des Français. Il permet en effet de se procurer des biens à crédit, de bénéficier des avantages fiscaux et de protéger sa famille. Ce placement permet aussi de constituer un patrimoine et de préparer sa retraite en récoltant les loyers. Aussi connus sous le nom de revenus fonciers, ces derniers sont imposables et doivent être déclarés chaque année auprès de l’administration fiscale. Comment procéder à cette déclaration ? Quels sont les régimes d’imposition de revenus fonciers qui existent ? La réponse dans la suite de cet article.

Revenus fonciers : C’est quoi concrètement ?

Comme souligné plus haut, les revenus fonciers représentent l’ensemble des sommes perçus par le propriétaire d’un logement en location au cours d’une année. Ils comprennent également les loyers d’emplacements publicitaires, les fermages et les indemnités. Les revenus issus des locations non bâties, les monuments historiques ainsi que l’investissement locatif dans les SCI font aussi partie de la catégorie des revenus fonciers.

Par ailleurs, il est important de rappeler que certaines recettes ne sont pas comprises dans les revenus fonciers. Il s’agit notamment :

  • Des loyers perçus de la location d’un appartement meublé
  • Des biens mis à disposition d’un membre de la famille
  • Des logements réservés à un usage personnel
  • Les sous-locations

Les régimes auxquels sont soumis les revenus fonciers

En France, les revenus fonciers sont soumis à deux régimes distincts. Il s’agit notamment du régime micro-foncier et du régime réel.

Le régime micro-foncier

Il est appliqué si vos recettes annuelles brutes ne dépassent pas les quinze mille euros. Toutefois, les contribuables qui se trouvent dans ce cas peuvent décider de choisir le régime réel. Rien n’est imposé. En outre, différents dispositifs sont mis en place dans l’Hexagone depuis quelques années parmi lesquels on peut citer la loi Malraux et le dispositif Besson. Si les appartements, studios ou villas sont déjà soumis à l’un de ces régimes fiscaux imposés, vous ne pouvez plus bénéficier du régime micro-foncier.

À noter que dans ce type de régime, le fisc applique un abattement de 30 % sur vos revenus. Cela est très avantageux si les biens loués n’entrainent pas des dépenses importantes. Autrement, il faudra choisir le régime réel. Rappelons pour finir que le régime micro-foncier simplifie les formalités. Vous n’aurez pas à remplir trop de documents.

Le régime réel

Concernant le régime réel, celui-ci est directement appliqué si vos recettes annuelles brutes excèdent les quinze mille euros. Dans ce type de régime, le contribuable doit déclarer les revenus fonciers et les charges que le fisc reconnait. En gros, le choix du régime d’imposition des revenus fonciers ne se fait pas sur un coup de tête. Tout dépend des revenus bruts perçus à la fin de chaque année. Les charges déductibles dont les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété et les frais liés aux travaux déterminent également le choix du régime d’imposition des revenus fonciers.

La déclaration des revenus fonciers

La déclaration des revenus fonciers fait partie des obligations qu’impose la loi à tous les propriétaires de biens immobiliers en location. Et pour une telle opération, les investisseurs doivent remplir chacun un formulaire. Le choix de ce dernier dépend du régime d’imposition auquel est soumis le propriétaire de maison. Dans le cas du régime micro-foncier, l’investisseur remplira le formulaire N° 2042. Pour ce qui est des recettes, ces dernières seront inscrites dans la case 4BE.

Concernant le régime réel, tous les contribuables qui ont opté pour cette solution doivent remplir en plus du formulaire N° 2042 le formulaire N° 2044. Cela peut se faire directement sur la page web des impôts. Vous pourrez également le télécharger ou vous rendre au service des impôts des particuliers pour le retirer au format papier. Les revenus seront inscrits dans la case 211. Dans celle 224, l’investisseur mentionnera les travaux effectués le logement qui a été loué. Plus spécifiquement, vous devez mentionner les frais de réparation et ceux de l’amélioration du bien.

Toutefois, pour que ces travaux soient déductibles, ils doivent être effectués par un expert. Pour preuve, l’investisseur doit garder sur lui la facture qui correspond à chaque travail. Rappelons qu’en plus des formulaires susmentionnés, le contribuable (soumis au dispositif Malraux, Robien ou Scellier) qui a choisi le régime réel devra également remplir le formulaire N° 2044-SPE.

Déclaration des revenus fonciers : le cas d’une location meublée

Les investisseurs ayant loué un appartement meublé doivent également déclarer les revenus fonciers. Pour cela, il faut remplir le formulaire N° 2042 et celui N° 2042-C-PRO. Toutefois, retenez que les démarches à effectuer dépendent également du régime d’imposition choisi.

Le régime micro-BIC et le régime réel normal

Concernant la location d’habitation meublée, le régime micro-BIC est appliqué si les recettes annuelles brutes n’excèdent pas les 72600 euros. À nouveau, il est possible de changer de régime, mais pas avant deux ans sauf si vous changez d’activité.

Pour le régime réel, celui-ci s’applique si les revenus annuels bruts excèdent les 72600 euros pour les logements meubles et 176200 pour les meubles de tourisme classés. Pour la déclaration des revenus fonciers dans ces cas, vous devez remplir le formulaire N° 2031 si vous disposez d’un seul bien. Autrement, il faudra déposer au SIE plusieurs formulaires. Rappelons qu’en dehors du régime micro-BIC et régime réel normal, le propriétaire d’un logement meublé peut aussi être soumis à un régime réel simplifié dont les obligations diffèrent aussi des autres.

En somme, la déclaration des revenus fonciers se fait selon chaque régime d’imposition. Si vous optez pour le régime micro-foncier (recettes annuelles brutes moins de 15000 euros), vous devez remplir le formulaire N° 2042. Par contre, si vous êtes soumis au régime réel, vous devez remplir le formulaire N° 2044 ainsi que d’autres formulaires mentionnés plus haut. Ces derniers peuvent être remplis en ligne ou télécharger sur le site des impôts. Toutefois, le régime micro-foncier n’est pas imposé par la loi. L’investisseur peut choisir de changer son régime. Toutefois, il n’est pas possible de le faire avant deux ou trois ans sauf si vous êtes dans une situation rare.

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